کدام صاحبخانه‌ها باید مالیات بر اجاره بدهند؟

اگر صاحبخانه‌ای سقف افزایش اجاره‌بها را رعایت نکند، ممکن است مستاجر کار را به دادگاه و شکایت بکشاند و در نهایت مالیات بر اجاره کابوس شبانه‌ صاحبخانه شود.

مالیات بر اجاره یکی از انواع مالیات بر درآمد است اما در حالت عادی آنقدر موارد معافیت‌ مالیات بر اجاره را دست‌ودلبازانه تعیین کرده‌اند که تقریبا شامل حال کسی نمی‌شود. این فرصت ایده‌‌آل می‌تواند به سادگی از دست برود. به‌خصوص صاحبخانه‌هایی که قانون سقف اجاره‌بها را رعات نمی‌کنند، خطر بیخ گوششان است.

مالیات بر اجاره شامل حال موجرانی می‌شود که سقف افزایش اجاره‌بها را رعایت نکنند. حالا این سقف افزایش چگونه تعیین شده و چقدر است؟ برای رسیدن به این پاسخ باید طرح ساماندهی بازار زمین و مسکن که در سال قبل در مجلس شورای اسلامی مطرح شد و حالا با تلاش کمیسیون عمران و همکاری وزارت راه و شهرسازی به مرحله تدوین رسیده، مراجعه کرد که به ما می‌گوید سقف قانونی مجاز برای افزایش سالانه اجاره‌بهای مسکن در شهر‌ها و استان‌های کشور بر مبنای نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود.

اگر بخواهیم کمی این موضوع را باز کنیم، باید بگوییم در شهر‌هایی که تورم عمومی سالانه در آن‌ها از ۳۰ درصد بیشتر است، وزارت راه و شهرسازی نسبت به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها اقدام می‌کند که رشد مجاز بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم است؛ بنابراین اگر فرض بگیریم نرخ تورم یک شهر ۵۰ درصد است، رشد مجاز اجاره در آن بین ۲۵ تا ۵۰ درصد تعیین خواهد شد. حالا اگر موجری به آن پشت کند، مالیات در انتظارش است.

وزارت راه و شهرسازی هم در آخرین تصمیم خود در این باره به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن اشاره می‌کند. بر اساس این ماده قانونی، اگر نرخ تورم عمومی برخی از استان‌ها بیش از ۳۰ درصد باشد، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از طریق شورای عالی مسکن نرخ افزایش اجاره بها را تعیین کند.

ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، یک تبصره هم دارد که می‌گوید اگر موجری سقف افزایش اجاره‌بها را رعایت نکند، مستاجر حق دارد با گذشت پنج سال که از آن ملک بلند شده، برای دریافت مابه‌التفاوت شکایت کند. البته قرارداد‌هایی که پس از تصویب قانون منعقد شوند، شامل این قانون خواهند شد.

تعیین سقف برای اجاره‌بها داستان جدیدی نیست و موافقان و مخالفان سرسختی دارد. موافقان می‌گویند اینگونه راه بر تحمیل قیمت پِرت بر مستاجران بسته می‌شود، اما مخالفان می‌گویند تعیین سقف برای اجاره‌بها فرافکنی است و تنها محاکم را شلوغ می‌کند. عده‌ای هم به این موضوع اشاره می‌کنند که تعیین سقف برای اجاره‌بها شبیه شوخی است و عملا رعایت نمی‌شود و تازه اگر سقف ۲۵ درصدی در بعضی شهر‌ها تعیین شود، به دیگر شهر‌ها هم سرایت خواهد کرد.

مالیات بر اجاره وبال گردن صاحبخانه‌هایی است که سقف افزایش اجاره‌بها را نادیده می‌گیرند. اما آن‌هایی که یکسری شرط و شروط سازمان امور مالیاتی را که اولی همان رعایت تعیین سقف اجاره‌بهاست را رعایت کنند، مالیات بر اجاره بیخ خرشان را نمی‌گیرد.

مالیات بر اجاره‌بها شامل سه دسته دیگر از صاحبخانه‌ها هم نمی‌شود. اول اینکه موجر خانه خود را در اختیار خانوار‌های تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی قرار دهد، شامل ۱۰۰ درصد معافیت مالیاتی خواهد شد. دوم، اگر موجری خانه خود را به افرادی که کارگر یا کارمند تامین اجتماعی هستند، اجاره دهد تا سقف معافیت بر حقوق مستاجر، از پرداخت مالیات معاف خواهد شد. سوم، اگر موجری با مستاجر قرارداد ۲ تا سه ساله ببندد، به ترتیب ۷۰ تا ۱۰۰ درصد از معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره بهره‌مند خواهد شد.

البته این مواردی که برشمرده شد، اطلاعاتی هستند که اخیرا درباره آنها تصمیم‌گیری شده است. پیش از این هم موارد معافیت از مالیات بر اجاره در قانون آمده بود. برای مثال، اگر مالک ملک خود را برای سکونت به پدر یا مادر، همسر یا فرزند و یا اجداد یا افراد تحت تکفل دهد اجاری تلقی نمی‌شود و دیگر مالیاتی نمی‌دهد.

اگر ملکتان را به سازمان‌ها و موسسات دولتی اجاره رایگان بدهید، مالیات بر اجاره شامل حالتان نمی‌شود. همچنین اگر شخصی محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی (نهایت تا 6 ماه) مشخص شود که تا تخلیه ملک در آنجا سکونت داشته باشد و مالکان حداقل سه واحد در مجتمع‌های مسکونی که ساخت آنها طبق الگوی مصرف بوده معاف از مالیات هستند.

از دیگر موارد معافیت از مالیات بر اجاره، درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی برای هر شخص در تهران در مجموع تا ۱۵۰ متر و در شهرستان تا ۲۰۰ متر است. در ضمن، اگر تنها درآمد شخص حقیقی اجاره ملک باشد تا میزان مقرر معافیت مالیات بر اجاره دارد. همچننین، صاحبخانه‌ای که در ملک دیگری مستاجر است، به میزان اجاره‌ای که پرداخت می‌کند، مالیاتش کسر می‌شود.

مالیات بر اجاره شامل حال عده دیگری از صاحب خانه‌ها هم نمی‌شود؛ آن‌هایی که خانه خالی خود را پر کنند. اما به نظر می‌رسد بسیاری از این صاحب خانه‌ها ترجیح می‌دهند پیه مالیات را بر تن بمالند، اما خانه‌شان را خالی نگه دارند. آمار‌ها هم موید همین مطلب است. در حال حاضر بیش از دو میلیون واحد خالی در کشور داریم که در ۱۱ ماه گذشته، حدود چهار میلیارد تومان مالیات از آن‌ها دریافت و روانه سازمان امور مالیاتی شده است.

دولت می‌گوید مالیات از خانه‌های خالی خوب است، چون کمک حال گردش پول در اقتصاد و تحرک بازار مسکن است. ضمن اینکه بازگشت این تعداد خانه خالی به چرخه مصرف، در شرایطی که ۵۱ درصد از پایتخت‌نشینان و میانگین حدود ۳۱ درصد از مردم ایران مستاجر هستند، اساسا در کاهش اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی موثر است.

نکته‌ای را نباید فراموش کرد و آن هم این است که مالیات چهار میلیاردی از خانه‌های خالی، در شرایطی که در همین مدت دولت از فروش و تولید سیگار ۸.۴ هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی کسب کرده، چندان چیز دندان‌گیری نیست.

اگر به جدول ۵ منابع قانون بودجه سال جاری هم مراجعه کنیم، می‌بینیم که درآمد مالیاتی که دولت برای خود در نظر گرفته، ۱۳۰۸ هزار و ۶۳۲ میلیارد تومان است که سهم مالیات از واحد‌های خالی از سکنه هزار میلیارد تومان است؛ محاسبات نشان می‌دهد این رقم حدود یک صدم درصد از کل بودجه ۶۳۴۷ همتی را شامل می‌شود.