آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید مسکن در ترکیه است؟

عصرترکیه- با کاهش تدریجی نرخ بهره از سوی بانک مرکزی ترکیه، بازار وام مسکن با نوعی گشایش محدود روبه‌رو شده و هم‌زمان افت واقعی قیمت‌ها در طول سال، دوباره این پرسش را مطرح کرده که آیا زمان مناسبی برای خرید خانه فرا رسیده است یا نه؟

بر اساس داده‌های بانک مرکزی و محاسبات انجام‌شده، با در نظر گرفتن پایین‌ترین نرخ وام بانکی، یعنی حدود ۲.۶۹ درصد با سررسید ۱۰ ساله، متوسط قیمت یک واحد ۱۰۰ متری در استانبول حدود ۶ میلیون و ۹۰۰ هزار لیر برآورد می‌شود. در صورت خرید واحد نوساز و استفاده از حداکثر وام ممکن، اقساط ماهانه به حدود ۱۵۵ هزار لیر می‌رسد و مجموع بازپرداخت از ۱۸ میلیون لیر فراتر می‌رود.

در آنکارا، متوسط قیمت همین متراژ حدود ۳ میلیون و ۹۰۰ هزار لیر اعلام شده است. با استفاده از وام ۱۰ ساله، قسط ماهانه نزدیک به ۹۸ هزار لیر خواهد بود و مجموع بازپرداخت بیش از ۱۱ میلیون لیر می‌شود. در ازمیر، قیمت میانگین ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار لیر است و اقساط ماهانه وام به حدود ۱۱۹ هزار لیر می‌رسد. آنتالیا نیز با میانگین ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار لیر، اقساطی در حدود ۱۲۱ هزار لیر در ماه دارد.

در شهرهایی مانند مرسین، بورسا، غازی‌آنتپ، تکیرداغ، قونیه و کوجالی، قیمت‌ها پایین‌تر است اما حتی در این شهرها نیز اقساط ماهانه وام مسکن بین ۷۰ تا بیش از ۹۰ هزار لیر در نوسان است و مجموع بازپرداخت در اغلب موارد چند برابر قیمت اولیه ملک تمام می‌شود.

کارشناسان بازار مسکن تأکید می‌کنند این ارقام نشان می‌دهد حتی با متوسط قیمت‌ها و پایین‌ترین نرخ بهره موجود، امکان خانه‌دار شدن از طریق وام برای دهک‌های کم‌درآمد و حتی بخش بزرگی از طبقه متوسط بسیار محدود است. به همین دلیل، تقاضا برای پروژه‌های مسکن اجتماعی به‌ویژه طرح‌های اجراشده از سوی سازمان توسعه مسکن دولتی افزایش یافته است.

در عین حال، محدودیت‌های اعمال‌شده از سوی نهاد ناظر بانکی بر وام خرید مسکن دوم و سرمایه‌ای همچنان پابرجاست. طبق این مقررات، افرادی که خود یا اعضای خانواده‌شان مالک حداقل یک واحد مسکونی هستند، تنها می‌توانند درصد بسیار پایینی از ارزش ملک را وام بگیرند؛ موضوعی که به گفته فعالان بخش مسکن، از یک‌سو خرید سرمایه‌ای را کاهش داده و از سوی دیگر عرضه واحدهای اجاره‌ای را محدود کرده است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد در ۱۰ ماه نخست سال، فروش مسکن در ترکیه افزایش یافته اما سهم خریدهای وام‌دار تنها حدود ۱۴ درصد بوده است. فعالان بازار معتقدند برای شکل‌گیری یک بازار سالم، این سهم باید به حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد برسد؛ هدفی که بدون کاهش معنادار نرخ بهره و سیاست‌های حمایتی جدید، دست‌یافتنی نخواهد بود.

اگر کمی عقب‌تر بایستیم و به تصویر کلی نگاه کنیم، ترکیب «کاهش محدود نرخ بهره»، «افت واقعی قیمت‌ها» و «دسترسی سخت به وام برای مصرف‌کننده نهایی» یک پیام روشن دارد: بازار مسکن ترکیه بیش از آنکه مصرفی باشد، به سمت بازار سرمایه‌ای با بازیگران خاص حرکت کرده است.

اثر مستقیم این وضعیت، عقب‌ماندن تقاضای مصرفی و افزایش فاصله خانه‌دار شدن برای دهک‌های متوسط و پایین است. وقتی اقساط ماهانه از توان درآمدی خانوار فراتر می‌رود، تقاضای خرید به‌اجبار به تعویق می‌افتد و بخش بزرگی از جامعه در بازار اجاره باقی می‌ماند. این موضوع به‌طور طبیعی فشار را بر بازار اجاره افزایش می‌دهد و در میان‌مدت، بازده اجاره‌ای املاک را تقویت می‌کند.

برای سرمایه‌گذاران، دقیقاً همین نقطه تبدیل به فرصت می‌شود. کسانی که نقدینگی دارند و وابسته به وام بانکی نیستند، می‌توانند در دوره‌ای وارد بازار شوند که رشد قیمت‌ها کند شده اما تقاضای اجاره بالاست. در چنین شرایطی، خرید واحدهای مسکونی با هدف اجاره‌داری، به‌ویژه در شهرهای مهاجرپذیر مانند استانبول، آنکارا، ازمیر و شهرهای ساحلی، می‌تواند جریان درآمدی نسبتاً پایدار ایجاد کند.

از سوی دیگر، محدودیت وام برای خرید سرمایه‌ای باعث شده رقابت در این بخش کاهش یابد. این موضوع برای سرمایه‌گذارانی که سرمایه شخصی دارند، به معنای قدرت چانه‌زنی بیشتر در خرید، امکان گرفتن تخفیف از فروشندگان و انتخاب‌های متنوع‌تر است. به بیان ساده، بازار بیش از آنکه به نفع خریدار مصرفی باشد، به نفع خریدار نقدی عمل می‌کند.

در نهایت، اگر در ماه‌ها یا سال‌های آینده کاهش نرخ بهره ادامه پیدا کند، سرمایه‌گذارانی که امروز در قیمت‌های نسبتاً ثابت یا رکودی وارد بازار شده‌اند، می‌توانند از دو مسیر سود ببرند؛ هم از افزایش ارزش ملک در دوره رونق بعدی و هم از درآمد اجاره‌ای که در این فاصله تقویت شده است. به همین دلیل، شرایط فعلی بیش از آنکه «زمان خانه‌دار شدن» باشد، «دوره موقعیت‌سازی برای سرمایه‌گذاران صبور» در بازار مسکن ترکیه به نظر می‌رسد.